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Stadt Luzern will grosse
Wohnungen besser auslasten

Wenn die Kinder ausgezogen sind, bleiben die Eltern oftmals allein in der grossen Familienwohnung zurück. Der Luzerner Stadtrat prüft nun eine Klausel, um solche Fälle in städtischen Liegenschaften zu verhindern – und will auch Baugenossenschaften in die Pflicht nehmen.
Stefan Dähler
Grosse Wohnungen sollen auch entsprechend ausgelastet sein, so das Ziel der Stadt Luzern. (Bild: Getty)

Grosse Wohnungen sollen auch entsprechend ausgelastet sein, so das Ziel der Stadt Luzern. (Bild: Getty)

Grosse, kindergerechte Wohnungen sind in der Stadt Luzern selten erhältlich – obwohl 43 Prozent des Bestands vier oder mehr Zimmer ausweisen. «Tatsächlich werden diese grossen Wohnungen aber häufig von wenigen Personen bewohnt, was zu einer nicht optimalen Wohnraumnutzung führt.» Das schreibt der Luzerner Stadtrat in seiner Stellungnahme auf ein Postulat von Luzia Vetterli (SP).

Sie forderte, dass in städtischen Wohnungen befristete Mietverträge abgeschlossen werden, die nach dem Auszug der Kinder enden. Weiter sollen auch Wohngenossenschaften solche Regeln einführen, wenn sie Land im Baurecht von der Stadt erhalten.

Bestehende Verträge werden nicht geändert

Der Stadtrat ist bereit, das Postulat teilweise entgegenzunehmen, wie er nun mitteilt. Dies mit der Einschränkung, dass nur für Wohnungen mit vier oder mehr Zimmern betroffen sein sollen. Für solche will der Stadtrat prüfen, «Belegungsvorschriften für die gesamte Mietdauer in den Mietverträgen festzulegen». Dies aber nur bei neuen Verträgen, bei bestehenden gebe es mietrechtlich keinen Handlungsspielraum.

Eine bessere Auslastung der Wohnungen entspricht dem Ziel des Stadtrats, den Flächenverbrauch pro Kopf zu reduzieren. Der angestrebte Wert liegt bei 35 Quadratmetern pro Kopf bei der Abgabe von Arealen im Baurecht. 2016 sah der Flächenverbrauch folgendermassen aus:

Wohnfläche pro Kopf in der Stadt Luzern

in Quadratmeter
Stockwerkeigentums-Wohnungen 56
Private Mietwohnungen 53
Genossenschafts-Wohnungen 38
Städtische Wohnungen 35

Direkte Einflussmöglichkeiten hat die Stadt allerdings nur bei den «Musterschülern»: den eigenen Wohnungen sowie bei den Genossenschaften, indem sie die Abgabe von Arealen im Baurecht an Vorgaben knüpft. Der Stadtrat will daher auch noch prüfen, von den Genossenschaften künftig zu verlangen, «eine effiziente Belegung während der gesamten Mietdauer» sicherzustellen. Von der Erarbeitung städtischer Vorschriften, die für alle Abgaben im Baurecht gelten sollen, sieht die Exekutive ab. Darum nimmt sie das Postulat nur teilweise entgegen. Baudirektorin Manuela Jost (GLP) führt aus:

«Wir machen keine Belegungsvorschriften für Genossenschaftswohnungen, fordern aber welche ein.»

Wie diese aussehen, sei den Genossenschaften überlassen. «Denkbar sind Mietverträge, die enden, wenn die Kinder ausziehen, aber auch finanzielle Anreize wie höhere Mieten bei Unterbelegung oder das Anbieten kleinerer Alternativwohnungen», sagt Jost.

Postulantin Luzia Vetterli (SP) ist mit der Antwort des Stadtrats grundsätzlich zufrieden. Sie sei bezüglich Genossenschaften aber «etwas sanft» formuliert, sagt Vetterli und fügt an:

«Wenn diese den Mietern in unterbelegten Wohnungen einen Umzug nur nahelegen, ist das zu wenig. Eine zwingende Formulierung im Mietvertrag ist nötig.»

Eine Übergangsfrist für die Mieter sei aber in Ordnung, damit die Genossenschaften genug Zeit haben, eine Ersatzwohnung anzubieten oder die Mieter eine neue Wohnung suchen können.

SP-Forderung geht Genossenschaften zu weit

Das G-Net, der Dachverband der Luzerner Baugenossenschaften, begrüsst die Bemühungen, die Auslastung der Wohnungen zu erhöhen. «Das entspricht auch unserem Ziel», sagt G-Net-Koordinator Florian Flohr. Familien würden bei der Vergabe grosser Wohnungen bereits bevorzugt, der Flächenverbrauch in Genossenschaftswohnungen ist entsprechend tiefer. Anders als Vetterli spricht Flohr sich aber gegen eine zwingende Formulierung im Mietvertrag aus:

«Die Kompetenz zur Umsetzung soll bei den einzelnen Genossenschaften bleiben.»

So seien nicht alle gross genug, innert nützlicher Frist adäquate Ersatzwohnungen anzubieten. Entsprechend ist die Handhabung heute unterschiedlich. Die Wohngenossenschaft Geissenstein EBG schliesst bereits seit 2017 befristete Verträge ab. Sie hat auch das Baurecht für das städtische Areal Eichwald erhalten. Dort dürfte die Forderung des Postulats also quasi freiwillig umgesetzt werden.

Die grösste Luzerner Genossenschaft, die ABL, steht einem Auszugs-Zwang dagegen sehr kritisch gegenüber, wie Geschäftsleiter Martin Buob sagt:

«Die Leute haben dort teils sehr lange und teilweise sehr beengt gelebt. Ihnen danach gleich zu kündigen, das wollen wir nicht.»

Stattdessen führe man bei Unterbelegungen Gespräche, teils auch mehrmals, und biete eine andere Wohnung an.

Ähnlich wie Buob sieht das Markus Mächler, Präsident der SBL Wohnbaugenossenschaft. «Ich habe für das Anliegen zwar Verständnis, die Unterbelegung ist ein Problem.» Doch die Umsetzung wäre heikel. «Mit unseren rund 450 Wohnungen ist es schwierig, zeitnah Ersatz anzubieten und wir wollen niemanden aus der Genossenschaft werfen.» Stattdessen hat die SBL das Modell eingeführt, für unterbelegte Wohnungen keine Kinder-Unterstützungen zu gewähren. Damit steigen nach deren Wegzug die Wohnkosten und das Umziehen in kleinere Wohnungen wird attraktiv. Mächler fügt an:

«Sollten befristete Verträge tatsächlich zur Pflicht werden, würde es unattraktiv, sich für Baurechtsland zu bewerben.»

Für das Areal Hochhüsliweid hätte man sich so wohl nicht beworben.

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