Steigen Mieten nach Energiesanierungen zu stark? Initiative der Stadtluzerner SP lanciert die Debatte neu

Gemäss einer Studie der Hochschule Luzern überwälzen Eigentümer nach umfassenden Sanierungen zu viele Kosten auf die Mieter. 

Stefan Dähler
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Aufgrund vieler Faktoren sind die Mieten in den letzten Jahren gestiegen. Dazu gehören etwa energetische Sanierungen, schreibt die Stadtluzerner SP. Mit einer Initiative will sie erreichen, dass der Stadtrat in einem Bericht aufzeigt, wie der Gebäudebestand zum Schutz des Klimas aufgerüstet werden kann, ohne dass bezahlbarer Wohnraum verloren geht. Als mögliche Massnahme schlägt die SP unter anderem vor, Fördergelder aufzustocken. Unterstützung sollen aber nur jene Bauherren erhalten, die keine Massenkündigungen vornehmen und bei denen der Mietzins nach Sanierungen nicht zu stark ansteigt.

Tatsächlich ist das ein umstrittenes Thema. Zu umfassenden Gebäudesanierungen hat die Hochschule Luzern – Technik & Architektur (HSLU) in Horw letztes Jahr im Auftrag des Bundes eine Studie durchgeführt. Es wurden die effektiven Anteile der wertvermehrenden und der werterhaltenden Investitionen unter die Lupe genommen. Das Ergebnis der 20 analysierten Bauprojekte sei alarmierend, so Studienautor und Projektleiter Marvin King vom Institut für Gebäudetechnik und Energie der HSLU. Der satzbestimmende wertvermehrende Anteil kann als Mietzinserhöhung geltend gemacht werden – dieser liegt laut Studie aber deutlich tiefer als der möglich anwendbare Pauschalsatz.

Klare Tendenz trotz tiefer Fallzahl

Zur Erklärung: 1977 erliess der Bund die Regelung, dass 50 bis 70 Prozent für wertvermehrende Kosten beim Mietzins draufgeschlagen werden dürfen. Dies, um energetische Sanierungen zu fördern. Bei den untersuchten Projekten betrugen die Anteile für wertvermehrende Investitionen aber nur zwischen 34 bis 58 Prozent. Als wertvermehrend gelten Massnahmen, die über einen reinen Erhalt des Baus hinausgehen.

Die Fallzahl von 20 untersuchten Projekten ist zwar zu tief, um schweizweit repräsentativ zu sein, sagt King. Doch in der Tendenz zeige sich: «Der Pauschalsatz von 50 bis 70 Prozent entspricht bei umfassenden Überholungen nicht den tatsächlichen wertvermehrenden Anteilen.»

Weiter erläutert er: «Ein Grund ist, dass inzwischen deutlich mehr Förderungsmöglichkeiten für energetische und klimaverträgliche Modernisierungen existieren, wie zum Beispiel das Gebäudeprogramm und verbindliche Gebäudevorschriften.» So leistet beispielsweise der Kanton Luzern einen Beitrag von 40 Franken pro Quadratmeter wärmegedämmter Flächen, auch die Stadt Luzern hat bereits Förderprogramme. Weitere seien auf Bundesebene vorgesehen.

Hauseigentümerverband verteidigt Überwälzungen

Aus Sicht des Hauseigentümerverbands (HEV) sind die Überwälzungen auf den Mietzins nach Energiesanierungen allerdings nicht zu hoch. «Kann man diese nicht mehr in dieser Höhe vornehmen, wird einfach weniger energetisch saniert, was den Klimazielen völlig entgegenlaufen würde», sagt Armin Hartmann, Präsident HEV Luzern und SVP-Kantonsrat. «Wir halten uns an das geltende Recht. Dass es wegen dieser Thematik vermehrt zu Fällen vor Schlichtungsbehörden gekommen wäre, ist mir nicht bekannt.»

Weiter betont Hartmann, dass Gebäudeeigentümer einen grossen Anteil zur Reduktion des CO2-Ausstosses leisten würden. Zwischen 1990 bis 2015 habe dieser bei den Gebäuden schweizweit um über 22 Prozent trotz zunehmendem Bestand abgenommen. Die Diskussion der Überwälzungen sei ausserdem bereits im Rahmen der eidgenössischen Initiative für bezahlbare Wohnungen geführt worden. Diese wurde am 9. Februar abgelehnt. «Das Argument wurde damals nicht gross aufgenommen», so Hartmann.

Auf Bundesebene bereits ein Thema

Der nationale Mieterverband dagegen forderte nach Erscheinen der Studie, dass der Bundesrat die Überwälzungssätze von 50 bis 70 neu auf 35 bis 55 Prozent senkt. Im Rahmen der erwähnten eidgenössischen Initiative sei es ein Thema gewesen, Bundes- und Kantonsbeiträge an Energiesanierungen an die Höhe der Mietzinsüberwälzung zu binden, erklärt Cyrill Studer Korevaar, Geschäftsleiter des Luzerner Mieterverbands und SP-Mitglied, als solches aber nicht an der Lancierung der städtischen Initiative beteiligt. «Auf dieser Ebene gibt es keine derartigen Bedingungen für Beiträge der öffentlichen Hand», so Studer. Mit der SP-Initiative kommt nun solch eine Regelung zumindest für zusätzliche Fördergelder in der Stadt Luzern aufs Tapet.

Mehr Zeit für Unterschriftensammlung

Wegen der Corona-Restriktionen ist es derzeit nicht möglich, mittels öffentlicher Aktionen Unterschriften für Initiativen und Referenden zu sammeln. Weil die nötigen Unterschriften für kommunale Vorlagen innerhalb von 60 Tagen zusammenkommen müssen, drohten, Begehren zu verfallen. Aus diesem Grund hat der Luzerner Regierungsrat vorerst einen Fristenstillstand verfügt. Neben der SP Stadt Luzern muss derzeit beispielsweise auch die CVP Kriens noch Unterschriften sammeln für ihre Initiative für eine genossenschaftliche Überbauung auf dem Sackweid-Areal. Ebenfalls in Kriens hat der Gewerbeverband mit der IG Staufreies Kriens eine Initiative gegen die Einschränkung des Autoverkehrs lanciert.

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