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Sollen Vermieter die Vormieten offenlegen? Die Luzerner Regierung ist nun dagegen

Der Mieterverband fordert von den Vermietern Transparenz zu den Vormieten, wenn es wenig leere Wohnungen gibt. Die Luzerner Regierung ist dagegen – vor sechs Jahren war ihre Haltung noch eine andere.
Roseline Troxler
Die Fassade eines Neubaus der Überbauung Grossmatte in Littau. (Bild: Pius Amrein, 8. Juni 2018)

Die Fassade eines Neubaus der Überbauung Grossmatte in Littau. (Bild: Pius Amrein, 8. Juni 2018)

Liegt der Anteil an leeren Wohnungen im Kanton Luzern bei 1,5 Prozent oder tiefer, müssen Vermieter ein Formular verwenden, welches den Nachmietern die Vormiete ausweist. Dies verlangt das Initiativkomitee des Mieterinnen- und Mieterverbands Luzern mit der Initiative «Fair von Anfang an, dank transparenter Vormiete!». Im Entwurf heisst es, dass die Regierung «im Fall von Wohnungsmangel» eine Formularpflicht für den ganzen Kanton oder für Teile davon erklären kann. Der Mieterverband hat die Initiative vor einem Jahr mit 4332 Unterschriften eingereicht.

Der Regierungsrat empfiehlt die Initiative nun dem Kantonsrat zur Ablehnung – ohne Gegenvorschlag. In der Botschaft heisst es: «Die Ablehnung der Initiative wird beantragt, weil der prozentuale Anteil an leer stehenden Mietwohnungen im Kanton Luzern steigt und die Mietzinse tendenziell sinken.»

2013 unterstützte Regierung mehr Transparenz

Mit der jetzt geäusserten Haltung vollzieht die Regierung eine Kehrtwende. Mitte 2013 schrieb sie in der Antwort auf eine Motion von Michael Töngi, ehemaliger Kantonsrat der Grünen und heutiger Nationalrat, die Formularpflicht schaffe «für Neumieter Transparenz, wenn ihnen unaufgefordert die Höhe der Vormiete mitgeteilt wird». Justiz- und Sicherheitsdirektor Paul Winiker (SVP) sagt nun auf Anfrage: «Die Situation auf dem Wohnungsmarkt hat sich seither weiter entspannt.» Ausserdem wurde die Motion abgelehnt – von SVP, FDP sowie Teilen der CVP und GLP. «Den Entscheid gilt es zu respektieren», so Winiker.

Den Kurswechsel der Regierung bezeichnet Cyrill Studer Korevaar, Geschäftsleiter des Mieterinnen- und Mieterverbands der Kantone Luzern, Nidwalden, Obwalden und Uri, als «enttäuschend und nicht nachvollziehbar». Die Ausgangslage habe sich in den letzten sechs Jahren kaum verändert. Auch die SP teilt mit:

«Der Schutz einiger schwarzer Schafe bei den Vermietern ist dem Regierungsrat nun plötzlich wichtiger als faire und transparente Mieten für den Grossteil der Luzerner Bevölkerung.»

«Massgeschneiderte Lösung» mit heutiger Regelung

Die Regierung begründet ihre ablehnende Haltung auch damit, dass «die heutige Regelung massgeschneiderte Lösungen ermöglicht». Laut Botschaft ist eine Formularpflicht im Obligationenrecht bei Wohnungsmangel vorgesehen. «Der Kanton Luzern hat diese Kann-Vorschrift ins kantonale Recht übernommen.» Jedoch wurde davon noch kein Gebrauch gemacht. «Bisher war das nicht nötig. Denn die Situation auf dem Wohnungsmarkt hat sich entspannt und tendenziell sinken auch die Mieten», sagt Winiker. Fakt ist: Im Mai 2017 hat der Luzerner Stadtrat die Regierung aufgefordert, in der Stadt Luzern die Formularpflicht einzuführen. Der Regierungsrat verzichtete aber darauf. In der Botschaft nennt die Regierung auch die Lancierung der Initiative als Grund für den Verzicht. Ausserdem fügt sie an, dass sich die Situation «in und um Luzern seither weiter entspannt oder zumindest nicht verschlechtert hat». Deshalb sieht der Regierungsrat nach wie vor keinen Handlungsbedarf.

Der Mieterverband kontert: «Zum einen ist der Leerwohnungsstand je nach Gemeinde sehr unterschiedlich – insbesondere in urbanen Gebieten dürfte der Druck auch in Zukunft sehr gross bleiben.» Zudem sei die momentane Entspannung «nach Jahren viel zu hoher Mietzinsen bloss ein erster Hoffnungsschimmer – ohne Garantie, dass diese anhält». Cyrill Studer Korevaar ist optimistisch, dass das Anliegen im Abstimmungskampf auch von einigen Wohneigentümerorganisationen und Genossenschaften Unterstützung erhalten könnte. «Gespräche laufen.»

«Vermieter haben Situation nicht ausgenützt»

Die Entwicklung der Mietpreise führt die Regierung mit ins Feld, um gegen die Initiative zu argumentieren: «Obwohl der Leerwohnungsbestand in den letzten Jahren unter 1,5 Prozent lag, hat sich dies nicht negativ auf die Mietzinse ausgewirkt. Die Vermieterschaft hat die Situation also nicht ausgenützt», heisst es. Die Leerwohnungsziffer lag im letzten Juni im Kanton bei 1,44Prozent. Am wenigsten leere Wohnungen gab es am Stichtag in der Region Rottal-Wolhusen (siehe unten). Mehr Auswahl hatten Wohnungssuchende im unteren Wiggertal. Dass die Mehrheit der Mieter mit den Mietzinsen zufrieden ist, diesen Schluss lassen laut Winiker auch die Fallzahlen bei der Schlichtungsbehörde Miete und Pacht zu.

Nebst der Entspannung am Wohnungsmarkt betont Winiker den «bürokratischen Mehraufwand» für die Vermieter und sagt: «Die Folgen eines falsch ausgefüllten oder vergessenen Formulars könnten weitreichend sein.» So wäre der festgelegte Mietzins nichtig. Zweitens sei mit einer erheblichen Verfahrenszunahme bei der Schlichtungsstelle zu rechnen, wenn der Mietzins öfters angefochten würde. «Im Kanton Zürich haben sich die Fallzahlen nach Einführung des Formulars verzehnfacht», so Winiker.

Uneinigkeit über dämpfende Wirkung

Derzeit kennen Basel-Stadt, Freiburg, Genf, Neuenburg, Waadt, Zug und Zürich eine Formularpflicht. Laut Regierung zeigte sich in Zürich «kein messbar dämpfender Effekt auf die Entwicklung der Mietzinse». Ganz anders tönt es beim Schweizerischen Mieterinnen- und Mieterverband. Laut einer Untersuchung würden in Kantonen mit Offenlegungspflicht die Mietzinse um zwei Prozent weniger aufschlagen.

Ob mit oder ohne Formularpflicht: Paul Winiker betont, dass Mieter den vorherigen Mietpreis bereits heute beim Vermieter erfragen können und dieser zur Auskunft verpflichtet ist.

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