Warum es gut ist, dass im Raum Luzern immer mehr Büroflächen leer stehen

Ob Schweighof, Schappe-Center oder Weinberglistrasse: Im Raum Luzern stehen zunehmend grössere Büroflächen leer. Experten erklären warum und sagen, weshalb es trotzdem noch mehr Büros bräuchte.

Roman Hodel
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Erleichtert präsentierten die SBB Anfang Januar ihren langersehnten Ankermieter für das geplante, 200 Meter lange Bürogebäude namens «Perron» auf der Rösslimatt beim Bahnhof Luzern (wir berichteten). Dass es sich dabei um die Hochschule Luzern und nicht um eine grosse Firma handelt, bezeichneten alle Beteiligten als Glücksfall.

So soll es auf der Rösslimatt neben dem Luzerner Bahnhof dereinst aussehen.

So soll es auf der Rösslimatt neben dem Luzerner Bahnhof dereinst aussehen. 

Visualisierung: Architron / SBB

Das stimmt. Doch richtig ist auch, dass für solch grosse Bürogebäude vonseiten Firmen offenbar kaum Bedarf besteht. Überhaupt stehen im Raum Luzern zunehmend grössere Büroflächen leer. So sind etwa durch den Wegzug der Swisscom von der Weinberglistrasse in Luzern nach Kriens-Mattenhof am bisherigen Standort 5000 Quadratmeter eines 29-jährigen Bürogebäudes frei geworden. Oder dann das 18-jährige Schappe-Center in Kriens, wo fast 4000 Quadratmeter auf neue Mieter warten.

Das Schappe-Center liegt mitten in Kriens, hat aber dennoch Mühe, Mieter zu finden.

Das Schappe-Center liegt mitten in Kriens, hat aber dennoch Mühe, Mieter zu finden.

Bild: pd

Tatsächlich waren im Schappe-Center noch nie so viele Flächen auf einmal ausgeschrieben, wie Urban Henzirohs sagt. Er ist Sprecher der Axa, deren Anlagestiftung das Gebäude gehört. Grund sei der Auszug zweier grosser Mieterinnen, konkret Post und CSS-Versicherung. «Wir stehen aber mit mehreren Interessenten in konkreten Verhandlungen und konnten zudem bereits Flächen erfolgreich wiedervermieten oder zwischennutzen», so Henzirohs. Generell sei die Vermietung von Büroflächen aufgrund eines Überangebots gesamtschweizerisch schwieriger geworden. 

Firmen wollen lieber neue Gebäude

«Gerade ältere Büroflächen haben häufig einen schwierigen Stand, weil sie die Bedürfnisse der Firmen oft nicht mehr erfüllen können», sagt Ivan Buck, Direktor der Wirtschaftsförderung Luzern. Darum seien Revitalisierungen wichtig, damit sie für neue Mieter wieder marktfähig würden, so wie dies bei den ehemaligen Swisscom-Flächen an der Weinberglistrasse vorgesehen sei. Denn trotz neuer grosser Büroflächen wie beispielsweise im Mattenhof, wo von rund 20'000 Quadratmetern laut Webseite aktuell noch rund 8000 zu haben sind, ist das Angebot im Raum Luzern gemäss Buck nach wie vor überschaubar: «Und das ist ein Wettbewerbsnachteil für den Wirtschaftsstandort Luzern.» Firmen wollten eine Auswahl haben. Will heissen: Es braucht eher noch mehr verfügbare grosse Büroflächen.

Im Krienser Mattenhof sind etwas mehr als die Hälfte der Büroflächen bereits besetzt.

Im Krienser Mattenhof sind etwas mehr als die Hälfte der Büroflächen bereits besetzt.

Bild: Pius Amrein

«Entscheidend wird sein, ob die Unternehmen die neuen Angebote in den Entwicklungsgebieten Luzern-Nord und Luzern-Süd als attraktiv beurteilen», sagt Buck und gibt sich zuversichtlich, weil diese Gebiete hinsichtlich Erschliessung und Lage «eine sehr gute Qualität» aufweisen. Just in einem dieser Entwicklungsgebiete, konkret im Krienser Schweighof, befindet sich das Bürogebäude Ringstrasse 37. Der siebenstöckige Glas-/Beton-Bau ist auch fast zwei Jahre nach der Fertigstellung erst zur Hälfte belegt. «Die Nachfrage ist noch zu wenig da, zieht aber an», sagt Guido Cavelti, Projektkoordinator der Schweighof-Überbauung. Vor allem im Gesundheitsbereich zeige sich inzwischen eine Ballung mit Blick auf die jüngsten Firmenzuzüge, eingemieteten Arztpraxen oder auch den Pharmakonzern MSD in der Nachbarschaft. Zudem erhalte man vermehrt Anfragen für temporäre Nutzungen von Firmen, die ihren angestammten Sitz umbauen würden.

Beispiel Schweighof Kriens: Das bald zweijährige Bürogebäude an der Ringstrasse 37 ist erst zur Hälfte belegt.

Beispiel Schweighof Kriens: Das bald zweijährige Bürogebäude an der Ringstrasse 37 ist erst zur Hälfte belegt.

Bild: Philipp Schmidli

Jetzt wird nicht mehr auf Vorrat gebaut

Während die Investoren der Ringstrasse 37 bewusst zuerst gebaut und dann vermietet haben, halten es die Investoren der beiden weiteren geplanten Bürogebäude im Schweighof mit den SBB: Sie realisieren ihre Gebäude erst, wenn ein Ankermieter vorhanden ist. «Es gibt immer wieder Kontakte, beispielsweise mit Firmen aus den Bereichen Dienstleistungen, Hotellerie, Detailhandel und Schulungen», sagt Cavelti und fügt an: «Bis jetzt ist nichts spruchreif – trotzdem ist sehr realistisch, dass die beiden Bürohäuser gebaut werden. Sie sind Teil des Gestaltungsplans.» 

Schweighof Kriens: Auf der brach liegenden Fläche im Vordergrund soll dereinst ein zweites Bürogebäude entstehen. Wann, ist aber noch offen.

Schweighof Kriens: Auf der brach liegenden Fläche im Vordergrund soll dereinst ein zweites Bürogebäude entstehen. Wann, ist aber noch offen.

Bild: Pius Amrein

Dass die Büroangebotsfläche in Luzern im schweizweiten Vergleich nach wie vor eher knapp ist, zeigen aktuelle Zahlen einer Studie der Credit Suisse. Unter den Mittelzentren weist Luzern mit total über 1,5 Millionen Quadratmetern zwar die grösste Fläche auf, aber nur ein kleiner Teil davon ist ausgeschrieben:

 Fredy Hasenmaile, Credit Suisse.

 Fredy Hasenmaile, Credit Suisse.



Andreas Toggweiler, SOL

Vor allem um freie Büroflächen in den Innenstädten braucht man sich keine Sorgen zu machen, wie Fredy Hasenmaile, Leiter Immobilienanalyse bei der Credit Suisse, sagt: «Diese Standorte sind wieder begehrter, weil die Firmen das Angebot an Gastronomie oder auch Fitnesszentren für die Angestellten schätzen.» Zwar sei die Miete an solchen Lagen generell höher, aber dies gleiche man durch höhere Flächeneffizienz aus – nicht jeder brauche mehr einen Arbeitsplatz. Die Innenstädte seien es auch, wo sich der Büroflächenmarkt letztes Jahr weiter erholt habe. Unverändert schwierig sei hingegen die Vermarktung an peripheren Lagen.

Laut Hasenmaile ist die Büroflächennachfrage in den Mittelzentren ohnehin weniger dynamisch: «Deshalb werden Bauprojekte für Büroimmobilien nur selten ohne Ankermieter begonnen.» Und diese gibt es nicht wie Sand am Meer, vor allem nicht mehr aus dem Ausland. Eine Ausnahme bildet der Sportartikelhersteller Adidas, der den globalen Handel künftig vom Rooter D4-Center aus abwickelt (wir berichteten). Solche Zuzüge sind gemäss Hasenmaile wichtig: «Sie können eine Sogwirkung auf andere Firmen haben.»

Erfolgreich unterwegs: Der D4 Business Park in Root.

Erfolgreich unterwegs: Der D4 Business Park in Root.

Bild: Philipp Schmidli
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