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WOHNEN: Profitieren Mieter vom Steuergeschenk?

Die Liegenschaftssteuer ist abgeschafft – die Mieter profitieren bisher offenbar kaum davon. Obwohl der Hauseigentümerverband an seine Mitglieder appelliert.
Bisher spüren nur wenige Mieter im Kanton Luzern die Abschaffung der Liegenschaftssteuer und den tiefen Referenzzinssatz im Portemonnaie. (Bild Philipp Schmidli)

Bisher spüren nur wenige Mieter im Kanton Luzern die Abschaffung der Liegenschaftssteuer und den tiefen Referenzzinssatz im Portemonnaie. (Bild Philipp Schmidli)

Guy Studer

Hat Ihr Vermieter per Anfang 2015 den Mietzins gesenkt, wenn auch nur leicht? Beim Grossteil der Mietverhältnisse müsste dies der Fall sein. Denn im Februar 2014 hat das Luzerner Stimmvolk mit 57 Prozent Ja-Stimmen die Liegenschaftssteuer abgeschafft. Ein Sieg für den Hauseigentümerverband (HEV), der die Initiative lanciert hatte. Die Eigentümer werden dadurch seit 2015 um rund 40 Millionen Franken jährlich entlastet.

Verband kann niemanden zwingen

Davon sollen auch die Mieter profitieren. Dies betonte der 16 000 Mitglieder starke Luzerner HEV im Abstimmungskampf. Präsident Karl Rigert kündigte auch an, dass jene Vermieter, welche die Reduktion ins eigene Portemonnaie steckten, vom Verband nicht unterstützt würden. Auch HEV-Geschäftsführer Lucas Halter bekräftigte letzten Dezember: «Die Abschaffung der Liegenschaftssteuer soll nicht in den Taschen der Vermieter verschwinden, sondern anteilsmässig an die Mieter weitergegeben werden.» Die Erfahrung des Mieterverbandes (MV) Luzern zeigt, dass der Vorteil bisher nur in Einzelfällen freiwillig weitergegeben wurde. «Dies stellen wir aufgrund unserer Beratungsgespräche fest», sagt Beat Wicki, Geschäftsführer des MV Luzern. Etwa wenn Wohnungen saniert und die Mieten steigen würden. «Dann wird nur in sehr wenigen Fällen gleichzeitig die eingesparte Liegenschaftssteuer verrechnet.»

Der Hauseigentümerverband und der Mieterverband haben Ende 2014 «fünf goldenen Regeln» präsentiert. Diese Absichtserklärung sollte den Wohnfrieden fördern und enthält unter anderem folgende Punkte: Vermieter passen Mietzinse unaufgefordert an – sowohl bei Veränderungen des Referenzzinssatzes als auch aufgrund des Wegfalls der Liegenschaftssteuer. Die Regeln dienen den Hauseigentümern als Empfehlung und sind nicht verbindlich. So sagt denn auch Beat Wicki vom Mieterverband: «Letztlich liegt es an den Mietern, ob sie es tun.» Diese müssen die Reduktion per eingeschriebenem Brief einfordern.

Institutionelle wollen Rendite

Welche Vermieter senken die Mieten von sich aus? Sind das eher private Besitzer oder institutionelle Anleger wie Banken oder Pensionskassen? Für Wicki ist klar: Bei institutionellen Anlegern muss der Mieter eher selber aktiv werden. «Denn diese Anleger wollen, wenn immer möglich, die Rendite optimieren.»

Das Sparpotenzial ist überschaubar: 10 bis 20 Franken beträgt gemäss Mieterverband die Mietzinsreduktion infolge Wegfalls der Liegenschaftssteuer für eine Wohnung zwischen 1500 und 2000 Franken. Wicki sagt: «Wir haben unsere Mieter bereits früher darauf vertröstet, dass der Referenzzinssatz dieses Jahr wohl sinken werde.» Dies ist geschehen. Der Bund hat den Zinssatz auf rekordtiefe 1,75 Prozent gesenkt. Bei einer Wohnung für 2000 Franken bedeutet dies eine weitere Reduktion von bis zu 58 Franken.

Karl Rigert hat ebenfalls keine Zahlen darüber, wie viele Vermieter den Vorteil der weggefallenen Steuer weitergeben. «Wir haben Rückmeldungen von Vermietern, die es getan haben, als auch von überraschten Mietern, die eine Reduktion erhalten haben.» Doch auch wenn dies noch nicht flächendeckend geschehen ist, fragt er rhetorisch: «Wann sind letztmals die Mietzinsen gesunken, abgesehen vom Referenzzinssatz?» Was er meint: Wenn aufgrund der abgeschafften Liegenschaftssteuer die Mietzinsen sinken, dann zum ersten Mal in Jahrzehnten. Die Mieten kennen in den letzten Jahren nur eine Richtung: nach oben. Dennoch dürfte die Abschaffung der Liegenschaftssteuer kaum Auswirkungen auf die Mietpreise im Allgemeinen haben (siehe Box).

Rigert weist auf einen anderen Umstand hin: «Sind im Mietverhältnis auch gewisse Leistungen noch offen, die gegenverrechnet werden können?» Damit meint er kleinere Investitionen wie etwa Sonnenstoren oder Nutzungsrechte, die einen Mehrwert brächten, aber nicht auf den Mietzins geschlagen wurden. Wenn nicht, sagt Rigert: «Dann erwarten und empfehlen wir, dass der Vorteil weitergegeben wird. Wir wollen, dass das sauber gemacht wird.» Aber auch Rigert sagt: «Wir können nur empfehlen, nicht befehlen.»

Allgemein hält Rigert fest: «Viele Vermieter sind tolerant und verrechnen kleinere Investitionen nicht oder erhöhen nicht immer die Mieten, wenn sie könnten.» Er sieht denn auch keinen Grund für einen weiteren Aufruf an die Vermieter, den Steuervorteil weiterzugeben.

Im Falle der Allgemeinen Baugenossenschaft Luzern (ABL) ist kein Aufruf mehr nötig. Geschäftsleiter Bruno Koch erklärt: «Alle unsere Mieter haben per 1. Januar 2015 eine Reduktion erhalten.» Die ABL mit 2100 Wohnungen gibt damit den vollen Betrag von rund 240 000 Franken – so viel betrug die Liegenschaftssteuer 2014 – an ihre Mieter weiter. Je nach Wohnungsgrösse seien die Mieten um 1 bis 80 Franken pro Monat gesunken.

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