WOHNUNGEN: Baugenossenschaften im Hoch

Die Zahl der Mitglieder nimmt stark zu. Das ermöglicht Genossenschaften, in Bauprojekte zu investieren. Teils können sie sich aber vor dem vielen Geld kaum retten.

Simon Bordier
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Die hohen Mitgliederzahlen ermöglichen den Wohn- und Baugenossenschaften neue Bauprojekte. Im Bild: Auf dem Areal Himmelrich werden alte Wohnungen abgerissen und demnächst 250 Genossenschaftswohnungen errichtet. (Bild: Corinne Glanzmann / Neue LZ)

Die hohen Mitgliederzahlen ermöglichen den Wohn- und Baugenossenschaften neue Bauprojekte. Im Bild: Auf dem Areal Himmelrich werden alte Wohnungen abgerissen und demnächst 250 Genossenschaftswohnungen errichtet. (Bild: Corinne Glanzmann / Neue LZ)

Simon Bordier

Genossenschaftswohnungen sind gefragter denn je. Dies führt die Mitgliederzahl der Allgemeinen Baugenossenschaft Luzern (ABL) vor Augen: Sie stieg in den letzten zehn Jahren um 20 Prozent auf über 10 000 (siehe Tabelle). Damit ist die ABL die mitgliederstärkste Baugenossenschaft der Schweiz. Die Zahl der ABL-Wohnungen ist allerdings mit rund 2000 konstant geblieben.

2500 neue Wohnungen bis 2037

Dass die Nachfrage das Angebot übersteigt, wurde längst erkannt. Als Antwort darauf hat die Luzerner Stadtbevölkerung 2012 die Wohnrauminitiative angenommen. Sie verlangt, dass bis 2037 der Anteil an gemeinnützigen Wohnungen in der Stadt Luzern von 13 auf 16 Prozent steigen muss. Das bedeutet, dass bis dahin etwa 2500 zusätzliche Wohnungen entstehen müssen. Mit der Umsetzung harzt es allerdings noch (Ausgabe vom 29. März). Für Aufsehen sorgt allerdings zurzeit die Grossbaustelle der ABL auf dem Areal Himmelrich, wo 250 Wohnungen errichtet werden.

Der zu erwartende Bauboom geht mit einem anderen Phänomen einher: Den Baugenossenschaften steht immer mehr Kapital zur Verfügung. So verdreifachte sich das Genossenschaftskapital der ABL innert zehn Jahren von 20,8 Millionen Franken (2005) auf 63,9 Millionen Franken (2015). Für eine Mitgliedschaft ist seit einigen Jahren ein Anteilscheinkapital ab mindestens 1000 Franken nötig. Die meisten Neumitglieder zahlen laut ABL-Sprecher Benno Zgraggen mehr ein, um ihre Chancen für eine Wohnung zu erhöhen. Ab 4000 Franken haben aber alle dieselben Chancen.

Mehr Zins als auf dem Sparkonto

Diese Geldanlage ist für die Mitglieder interessant: Wohnen diese bei der Genossenschaft, wird ihr Pflichtanteilkapital, das sie für ihre Wohnung einbringen, mit jährlich 1,5 Prozent verzinst. Wohnt ein Mitglied nicht bei der ABL, wird sein freies Anteilscheinkapital, welches bis zu maximal 50 000 Franken aufgestockt werden kann, mit 2,5 Prozent verzinst. Zum Vergleich: Für Guthaben auf Spareinlagen offerieren die meisten Finanzinstitute momentan einen Zinssatz zwischen 0,05 und 0,1 Prozent.

«Wir verstehen die Einlagen der Mitglieder als Solidaritätsbeweis», erklärt Zgraggen. Diese seien ein wichtiges Eigenkapital für die Realisierung preiswerter Wohnungen. Wenn man bedenke, dass ein Grossteil der Genossenschafter im Moment nicht bei der ABL wohne und trotzdem sein Geld bei der Genossenschaft lasse, sei das positiv zu werten. Die Mitglieder seien zum einen sicher wegen der guten Zinskonditionen bei der ABL, glaubt Zgraggen. «Zum andern auch, weil das Geld sicher angelegt ist.» Eine andere Erklärung sei, dass Personen mit den Anteilscheinen langfristig ihre Chancen auf eine Wohnung für sich oder ihre Nachkommenschaft erhöhen wollten.

Ein weiteres Finanzierungsinstrument ist die Depositenkasse. Über diese Kasse können Mitglieder der Baugenossenschaft Anlagen tätigen. Damit erhalten Baugenossenschaften eine Alternative zu Hypotheken und anderen Krediten. Die ABL verzeichnet auch hier ein starkes Wachstum: Die Anlagen der Depositenkasse sind von 101,6 Millionen Franken im Jahr 2005 auf 176,9 Millionen im letzten Jahr gestiegen. Aktuell liegen die Zinssätze für die Anleihen für Mitglieder der ABL zwischen 0,5 und 1,5 Prozent und sind abhängig von der Laufzeit.

Doch das Finanzierungsmodell stösst auch an seine Grenzen, wie das Beispiel der Wohngenossenschaft Geissenstein (EBG) in Luzern zeigt. Sie setzte 2012 einen Maximalbetrag von 50 000 Franken pro Depositeneinlage fest. Man habe sich nämlich kaum mehr vor dem Geld der Mitglieder retten können, erklärt Präsident Daniel Käslin. Und: «Der Zinssatz war im Vergleich zum Hypothekarmarkt viel zu hoch. Wir hätten die Kosten auf die Mieter abwälzen müssen.» Daher wurde der Zins auf aktuell 0,75 Prozent gesenkt. Die EBG strebt laut Käslin ein Ziel von 70 Millionen Franken Depositenanlagen an. Zudem setze man auf eine stärkere Diversifikation, erklärt Käslin: «Auf dem Kapitalmarkt erhalten wir heute teils günstigere Kredite, als wenn wir Darlehen von Mitgliedern aufnehmen.» So liessen sich auch Risiken minimieren.

Konkurrenz für Banken?

Wie stark spüren die Banken die Konkurrenz durch Depositenkassen? Daniel von Arx, Sprecher der Luzerner Kantonalbank, meint dazu: «Bei den Kundengeldern besteht seit je ein lebhafter Wettbewerb. Daran hat sich in den letzten Jahren nicht viel geändert.» Er verweist darauf, dass Depositenkassen – anders als Banken – über keinen Einlegerschutz verfügen: «Das Risiko ist von der finanziellen Solidität und der Qualität des Immobilienportefeuilles der jeweiligen Baugenossenschaft abhängig.»

Für viele Kunden sei auch das Kriterium Liquidität, das heisst, die Verfügbarkeit des Geldes, wichtig. Diese werde bei Depositenkassen etwa durch Mindestlaufzeiten oder Kündigungsfristen teils stark eingeschränkt. Ein weiteres Kriterium sei der Komfort: «Auch wenn Kunden Geld bei einer Depositenkasse haben, so brauchen sie für die Nutzung der gewohnten Palette an Bankdienstleistungen eine Bankverbindung.»