Nidwalden wartet noch immer auf günstigen Wohnraum

Gut fünf Jahre nach dem Ja zur Förderung von günstigem Wohnraum in Nidwalden fällt die Bilanz ernüchternd aus.

Christian Glaus
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In Nidwalden wird kräftig gebaut, wie hier in Ennetbürgen.

In Nidwalden wird kräftig gebaut, wie hier in Ennetbürgen.

Bild: Corinne Glanzmann (7. Januar 2020)

«Mehr bezahlbare Wohnungen»: Das ist die Forderung der Initiative des Mieterverbands, die am 9. Februar vors Volk kommt. Über dasselbe Anliegen haben die Nidwaldner bereits einmal abgestimmt. Am 28.September 2014 sagten sie mit 71,5 Prozent Ja zur Förderung des preisgünstigen Wohnungsbaus. Was hat der deutliche Volksentscheid gebracht? Bisher wenig bis nichts, so das Fazit von Mieterverband, Wohnbaugenossenschaft und der SP, welche ursprünglich die Initiative für zahlbaren Wohnraum eingereicht hatte. Sie zog die Initiative zu Gunsten eines offen formulierten Gegenvorschlags zurück. Obwohl dieser vorgab, dass die gesetzlichen Regelungen für die Förderung von preisgünstigem Wohnraum innerhalb von zwei Jahren zu schaffen seien, trat das Wohnbauförderungsgesetz erst am 1. August 2017 in Kraft.

Mit dem Gesetz seien für die Gemeinden neue Möglichkeiten geschaffen worden, «Projekte zu unterstützen, welche die Schaffung von preisgünstigem Wohnraum bezwecken», sagt der Nidwaldner Volkswirtschaftsdirektor Othmar Filliger. Sie können mit privaten Grundeigentümern Vereinbarungen über preisgünstigen Wohnraum abschliessen. Das griffigste Mittel ist aber wohl ein Anreiz für Organisationen des gemeinnützigen Wohnbaus: Erstellen sie günstige Wohnungen, profitieren sie von einem Bonus. Sie dürfen höher oder dichter bauen. Voraussetzung ist, dass die Gemeinden entsprechende Zonen definieren. Das ist bisher nicht geschehen; sie haben dafür noch Zeit bis Ende 2022.

Mieterverband kritisiert zaghaftes Vorgehen

Ohne diese Anpassungen an der Zonenplanung wirkt das Wohnbauförderungsgesetz wie ein zahnloser Papiertiger. Diesen Eindruck bestätigt Kilian Duss, FDP-Landrat und Präsident der Wohnbaugenossenschaft der Direktion der Militärflugplätze Stans. «Ich habe nicht das Gefühl, dass sich seit der Volksabstimmung etwas geändert hat», sagt er auf Anfrage. Seine Genossenschaft realisiert bei der Fliegersiedlung in Stans einen 40-Millionen-Franken-Neubau mit 86 Wohnungen. Von einem Nutzungsbonus, wie dieser im neuen Gesetz vorgesehen ist, kann die Genossenschaft laut Duss nicht profitieren. Weil sie einen Gestaltungsplan erstellt hat, kam sie in den Genuss einer 20 Prozent höheren Ausnutzung  – zum Teil in Form eines zusätzlichen Stockwerks.

Auch Cyrill Studer, Geschäftsleiter des Mieterverbands Luzern, Nidwalden, Obwalden und Uri, stellt im Kanton Nidwalden seit der Abstimmung 2014 keine Veränderung fest. Auffallend sei aber, dass es lange gedauert habe, bis nur schon das Wohnraumförderungsgesetz verabschiedet wurde. «Ich zweifle daran, dass der Kanton und die Gemeinden die Förderung von günstigem Wohnraum ernst genug nehmen», sagt der Luzerner SP-Stadtparlamentarier. Er untermauert diese Aussage mit folgendem Beispiel: Nidwalden sei lange einer der wenigen Kantone gewesen, in welchen verlangt wird, dass bei Mieterwechseln der bisherige Mietzins offengelegt wird. Doch der Kanton habe die Umsetzung dieser Vorgabe nicht durchgesetzt. Schliesslich wurde die Regelung 2018 aufgehoben. Studer folgert daraus: «Diese Schwächung der Mieter lässt vermuten, dass der Vermieter dem Regierungsrat näher liegt.»

Ob mit oder ohne Ausnützungsbonus: Wenn eine Genossenschaft baut, heisst dies nicht automatisch, dass die Wohnungen günstig sind. Erst mittel- bis langfristig kommt zum Tragen, dass gemeinnützige Genossenschaften nicht gewinnorientiert sind. Bei der Fliegersiedlung in Stans ist laut Kilian Duss das Ziel, dass die Preise «10 bis 15 Prozent unter der ortsüblichen Miete liegen». Um eine Preisangabe machen zu können, sei es aber noch zu früh. «Wir bauen zu gleichen Preisen wie alle anderen. Möglicherweise sind die Kosten sogar höher, weil nachhaltiger und längerfristig gedacht wird», sagt Duss. Die Kosten in die Höhe treiben auch die Anforderungen der Mieter an den Innenausbau. Eine noch grössere Rolle spielt aber der Landpreis. Die Fliegersiedlung steht auf Bauland, welches die Genossenschaft bereits seit 1942 besitzt. Kilian Duss erklärt: «Im Dorf könnten wir die Wohnungen nicht zum gleichen Preis anbieten.»

Dass der Landpreis eine wichtige Rolle spielt, betont der Stanser Architekt und SP-Landrat Daniel Niederberger. Die tiefen Steuern in Nidwalden würden Gutsituierte anziehen, was die Preise in die Höhe treibe. «Es ist den Landbesitzern nicht zu verübeln, dass sie ein Stück vom fetten Kuchen haben wollen.» Es brauche aber Personen oder Institutionen, welche aus dem gewinnorientierten Denken ausbrechen. Als Beispiele nennt er die Gemeinde Hergiswil, die auf dem Schützenhaus-Areal Land im Baurecht für den gemeinnützigen Wohnungsbau zur Verfügung stellt. In Wolfenschiessen hat die gemeindeeigene Stiftung «Wohnen und Arbeiten in Wolfenschiessen» ein Gebäude mit zehn Mietwohnungen erstellt. Das Wohnraumförderungsgesetz werde dank des Bonus’ für Genossenschaften dazu führen, dass mehr günstige Wohnungen entstehen, so Niederberger. «Unglücklich ist aber, dass die Umsetzung des Volksentscheids so lange dauert.»

Regierung wehrt sich gegen «starre Quote»

Am 9. Februar stimmen die Nidwaldner ein zweites Mal über die Förderung von günstigem Wohnraum ab. Bei einem Ja würde in der Verfassung festgeschrieben, dass schweizweit im Schnitt jede zehnte neue Wohnung gemeinnützig sein soll. Heute trifft dies laut Cyril Studer vom Mieterverband auf jede zwanzigste Wohnung zu. Der Druck zu Gunsten des gemeinnützigen Wohnungsbaus würde steigen, sagt Studer: «Das gäbe der öffentlichen Hand die Möglichkeit, aktiver in den Wohnungsmarkt einzugreifen.»

Für Regierungsrat Othmar Filliger geht die Initiative zu weit. Der Bund würde «zu stark in einen funktionierenden Markt eingreifen». Ausserdem sei einiges in Bewegung. «Seit Inkrafttreten des Wohnraumförderungsgesetzes sind verschiedene Anfragen eingegangen und es befinden sich Projekte in der Evaluations- und Realisierungsphase.» Insbesondere mit dem künftigen Nutzungsbonus würden den Gemeinden gute Instrumente zur Verfügung stehen. Für Grundstück- und Immobilienbesitzer werde es attraktiver, preisgünstigen Wohnraum zu schaffen, zumal diese auch vom Bund durch den «Fonds de Roulement» aktiv unterstützt würden. «Wir sind überzeugt, dass diese marktnahe Lösung besser ist als die Errichtung von starren Quoten oder anderweitigen staatlichen Eingriffen.»

Wenige günstige Wohnungen

(cgl) Die Mietkosten in Nidwalden bewegen sich auf hohem Niveau, insbesondere in den Gemeinden am See. Gemäss einer Auswertung der Wüest Partner AG zahlt man in einer Mietwohnung in Hergiswil pro Quadratmeter und Jahr 220 bis 240 Franken. In den meisten anderen Gemeinden bewegen sich die Preise auf ähnlichem Niveau, im Engelbergertal sind sie mit 180 bis 200 Franken leicht tiefer. Die Angaben beziehen sich auf die sogenannte Angebotsmiete, also von inserierten Objekten; Stand: 3. Quartal 2019. Die Mietzinsen bei bestehenden Mietverhältnissen können wesentlich tiefer sein.
Laut Wüest Partner ist der Anteil der gemeinnützigen Wohnungen im Kanton Nidwalden tief. Am höchsten ist er in Stans mit 3,2 Prozent. Danach folgen Hergiswil (2,1 Prozent) und Stansstad (1,2 Prozent). Für die Auswertung wurden die aktuellsten verfügbaren Daten aus dem Jahr 2017 berücksichtigt. «Im Vergleich zu anderen Kantonen befinden sich in Nidwalden relativ wenige Wohnungen im Eigentum von Wohnbaugenossenschaften», weiss Volkswirtschaftsdirektor Othmar Filliger. Doch auch Korporationen und Ürten würden preisgünstigen Wohnraum anbieten.