Steuern
Nidwalden will Immobilienbewertung transparenter machen

Auf einige Immobilienbesitzer dürften höhere Abgaben zukommen. Dies liegt jedoch nicht an der neuen Schatzungsmethode.

Christian Tschümperlin
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Der Kanton Nidwalden plant, die Immobilienbewertung zu vereinfachen. Die neue Bewertungsmethode soll zu keiner Steuererhöhung führen, wie der Kanton in einer Mitteilung schreibt. Trotzdem dürften auf einige Immobilienbesitzer höhere Abgaben zukommen. Dies hat jedoch einen anderen Grund.

In Nidwalden müssen einige Immobilienbesitzer künftig höhere Vermögenssteuern bezahlen.

In Nidwalden müssen einige Immobilienbesitzer künftig höhere Vermögenssteuern bezahlen.

Bild: Manuela Jans-Koch (Stans, 21. Januar 2021)

Ziel der neuen Immobilienbewertung ist es, die Schatzung nachvollziehbarer zu machen und Ungleichbehandlungen zu vermeiden. Bisher wurden nichtlandwirtschaftliche Grundstücke aufgrund eines Augenscheins nach der sogenannten Mischwertmethode aus Real- und Ertragswert beurteilt. «Neu soll je nach Grundstückkategorie entweder auf den Real- oder Ertragswert abgestellt werden», heisst es in einer Mitteilung. Die Bewertung erfolgt mit Unterstützung durch externe Experten und aufgrund von Daten der Nidwaldner Sachversicherung. Beim Mietwert soll sich ein Augenschein in der Regel erübrigen, weil dieser in Prozenten des Grundstückwertes festgelegt wird.

Veraltete Landwerte drücken die Steuern

Raphael Hemmerle ist Leiter des kantonalen Steueramts Nidwalden.

Raphael Hemmerle ist Leiter des kantonalen Steueramts Nidwalden.

Bild: PD

Die heutigen Schatzungen basieren auf Landwerten aus dem Jahr 2001. Aus Sicht des Kantons ist es an der Zeit, die Landwerte den aktuellen Gegebenheiten anzugleichen. Weil die Landpreise zwischenzeitlich an den meisten Orten gestiegen sind, wird die Neubeurteilung zu einer Erhöhung des Liegenschaftsvermögens und damit tendenziell zu höheren Vermögenssteuern führen, wie der Kanton festhält. Die Folgen der Neuerung dürften je nach Hausbesitzer unterschiedlich ausfallen. «Die Revision der Immobilienbewertung soll aber nicht als verdeckte Steuererhöhung verstanden werden», sagt Finanzdirektor Alfred Bossard. Gemäss dem Leiter des kantonalen Steueramts, Raphael Hemmerle, «passen die jetzigen Bewertungen der Mietwerte ziemlich gut». So sind bei der Einkommenssteuer keine wesentlichen Veränderungen zu erwarten.

Was die Neuerung für Immobilienbesitzer konkret bedeutet, kann der Kanton noch nicht verlässlich abschätzen. «Die Folgen dürften je nach Hausbesitzer sehr unterschiedlich ausfallen.» Ein Beispiel: Eine Familie hat kürzlich mit dem ganzen Vermögen für eine Million Franken eine Wohnung gekauft und dafür 750'000 Franken an Hypothek aufgenommen. Die Wohnung wurde vom Steueramt mit 500'000 Franken bewertet, das steuerbare Vermögen und die Vermögenssteuer betragen somit 0 Franken. Wenn nun die Bewertung dieser Wohnung auf 750'000 Franken steigen würde, würde die Vermögenssteuer immer noch auf 0 Franken bleiben, da der Steuerwert tiefer ist, als die Hypothekarschulden.

Nid- und Obwalden wollen Software gemeinsam beschaffen

Mit der aktualisierten Schatzungsmethode muss der Kanton auch eine neue Software beschaffen. Diese wollen die Kantone Nidwalden und Obwalden gemeinsam besorgen, «um Kosten zu sparen», wie Hemmerle sagt. «Weil die jetzige Software aus dem Jahr 2004 stammt, muss sie ohnehin erneuert werden.» Wie viel die Software kostet, ist noch unklar. «Die öffentliche Ausschreibung startet im Februar.»

Das neue Verfahren zur Immobilienbewertung ist Gegenstand der Teilrevision des Steuergesetzes, die sich bis am 3. Mai 2021 in Vernehmlassung befindet. Die Gesetzesänderung soll voraussichtlich am 1. Januar 2024 in Kraft treten. Land- und forstwirtschaftliche Betriebe bleiben von der Revision unberührt und werden weiterhin gemäss den bundesrechtlichen Vorschriften bewertet.