Veralteter Zonenplan in Dallenwil – mit Folgen für Grundeigentümer

Eine Erbengemeinschaft will sich die Zufahrt zu ihrer Parzelle in Dallenwil sichern, wird nun aber vom Bundesgericht ausgebremst. Die Richter verweisen auf den veralteten Zonenplan. Es sei unklar, ob das Land überhaupt in der Bauzone verbleiben könne.

Manuel Bühlmann
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Das Grundstück liegt idyllisch am Waldrand – und in der Bauzone. Doch die Erbengemeinschaft, der die unbebaute Parzelle in Dallenwil gehört, hat ein Problem: Die Strasse, die dereinst die Zufahrt ermöglichen soll, befindet sich in Privatbesitz. Zwar sind einige Eigentümer der betroffenen Abschnitte bereit, ein Wegrecht über ihr Land zu gewähren, aber nicht alle. Der Anfang eines jahrelangen Rechtsstreits, der bis zum Bundesgericht führt.

Weil sich keine Lösung finden liess, mit der beide Seiten einverstanden waren, beantragte der Gemeinderat Dallenwil im Oktober 2015 beim Nidwaldner Regierungsrat, der Erbengemeinschaft sei das Enteignungsrecht zu erteilen und das Fahrwegrecht einzuräumen. Doch die betroffenen Eigentümer der beiden Grundstücke setzten sich zur Wehr: Erst vor dem kantonalen Verwaltungsgericht, wo ihre Beschwerde abgewiesen wurde, später vor dem Bundesgericht, wo ihnen mehr Erfolg beschieden war, wie das am Mittwoch veröffentlichte Urteil zeigt.

Öffentliches Interesse als Hauptstreitpunkt

Die zentrale Frage des juristischen Schlagabtauschs: Besteht ein öffentliches Interesse an der Erschliessung der Parzelle? Dies ist – neben gesetzlicher Grundlage und Verhältnismässigkeit – eine der Voraussetzungen, die für die zwangsweise Einräumung eines Fahrwegrechts und somit für eine Teilenteignung erfüllt sein müssen. Für die betroffenen Grundstückbesitzer, die sich gegen das Wegrecht wehren, ist klar: Ein öffentliches Interesse fehlt. Sie begründen dies mit der kommunalen Zonen- und Verkehrsrichtplanung, die aus dem Jahr 1992 stamme und daher veraltet sei. Sie halten die Bauzone von Dallenwil für überdimensioniert, eine Reduktion für notwendig. Es widerspreche dem öffentlichen Interesse, dieses Stück Land zu erschliessen und erst danach zu prüfen, ob es auch in Zukunft noch in der Bauzone liegen solle, argumentieren die Grundstückseigentümer.

Das Nidwaldner Verwaltungsgericht hingegen weist auf die gesetzliche Verpflichtung der Gemeinde hin, die Bauzonen zu erschliessen. Weil die Enteignung der Erfüllung staatlicher Aufgaben diene, liege sie auch im öffentlichen Interesse, befand die kantonale Instanz und wies das Argument der zu grossen Bauzone mit dem Hinweis zurück, daraus lasse sich nicht ableiten, dass künftig ausgerechnet die Parzelle der Erbengemeinschaft ausgezont werde.

Die Bundesrichter kommen zu einem anderen Schluss als die Vorinstanz und verweisen in ihrem Entscheid auf den veralteten und überprüfungsbedürftigen Zonenplan der Gemeinde. Dieser gilt seit mehr als einem Vierteljahrhundert, trotz eines geltenden Planungshorizonts von 15 Jahren. Seither hätten sich die Verhältnisse wesentlich verändert, heisst es im Urteil. Die oberste Instanz erinnert an die Feststellung des Regierungsrats, wonach die Bevölkerung nicht wie 1992 prognostiziert gewachsen sei, weshalb die Wohnzone wohl überdimensioniert und zu verkleinern sei. Und auch auf den revidierten kantonalen Richtplan beziehen sich die Richter: «Dieser bezeichnet Dallenwil als eine Gemeinde mit einem Überangebot an Wohnbaureserven.»

Gemeinde muss klären, wo noch gebaut werden darf

Aus Sicht der Bundesrichter kommt ernsthaft in Betracht, dass die bauliche Nutzung der Parzelle künftig eingeschränkt werden könnte – «handelt es sich doch um eine relativ grosse Fläche, die peripher, am Rand der bisherigen Wohnüberbauung liegt». Deshalb spricht sich das Bundesgericht für eine Koordination der Verfahren aus. Das heisst: Zuerst hat die Gemeinde zu klären, wo in Zukunft noch gebaut werden darf, erst dann soll über eine Teilenteignung zur Erschliessung der Parzelle entschieden werden – sofern diese dann noch in der Bauzone liegt. Dieses Vorgehen erscheine auch für die Erbengemeinschaft zumutbar, befinden die Richter und erinnern daran, dass das Grundstück davor während mehr als 40 Jahren nicht erschlossen worden sei.

«Sobald Klarheit über das planerische Schicksal ihrer Parzelle besteht, können die Beschwerdegegner ein neues Gesuch bei der Gemeinde stellen.»

Die Beschwerde der Grundstückseigentümer, die sich gegen die Teilenteignung zur Wehr gesetzt haben, wird gutgeheissen. Die Erbengemeinschaft muss die Gerichtskosten von 4000 Franken übernehmen sowie der Gegenseite eine Entschädigung von 3000 Franken für das höchstinstanzliche Verfahren zahlen.