OBWALDEN: Heftiger Streit um eine «Perle am See»

In Wilen steht Land für Gutbetuchte bereit. Plötzlich will der Besitzer aber nichts mehr von einem Verkauf wissen – die Gemeinde Sarnen bringt das in Schwierigkeiten.

Adrian Venetz
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Bauland an bester Lage in Sarnen: Doch ob hier auf der Widismatt in Wilen jemals Bagger auffahren werden, ist ungewiss. Ein jahrelanger Rechtsstreit droht. (Bild Corinne Glanzmann)

Bauland an bester Lage in Sarnen: Doch ob hier auf der Widismatt in Wilen jemals Bagger auffahren werden, ist ungewiss. Ein jahrelanger Rechtsstreit droht. (Bild Corinne Glanzmann)

Adrian Venetz

Die Widismatt in Wilen ist ein idyllischer Flecken am Sarnersee – Bauland an bester Lage. Weniger idyllisch ist ein Rechtsstreit, der sich hier entfacht hat und vor allem der Gemeinde Sarnen ein Dorn im Auge ist.

Worum geht es? Der Landbesitzer – ein dort ansässiger Bauer – hatte sich bereits vor langer Zeit entschieden, einen Teil seines Landes zu verkaufen. 2006 unterzeichnete er schliesslich einen Kaufrechtsvertrag mit dem einheimischen Immobilienunternehmen Casarna AG, bestehend aus dem Sarner Architekten Georges Burch und dem Kernser Unternehmer Erwin Odermatt. Sinn und Zweck dieses ziemlich komplizierten Vertragswerks: Sobald das Land eingezont ist und ein Quartierplan besteht, darf die Casarna AG einzelne Parzellen kaufen und dann dieses Bauland weiterverkaufen – oder selbst dort bauen.

«Gehobenes Wohnen» geplant

Dieser notariell beglaubigte Kaufrechtsvertrag liess auch die Gemeinde Sarnen frohlocken. Es zeichnete sich ab, dass hier dringend gewünschtes Bauland für Gutbetuchte entsteht. Entsprechend beantragte der Gemeinderat dem Stimmvolk die Einzonung von rund 26 000 Quadratmetern Land. In der Botschaft zur Urnenabstimmung vom 25. November 2012 heisst es dazu: «Mit der Schaffung der zweigeschossigen Wohnzone C soll in Wilen eine Wohnzone an bevorzugter Lage geschaffen und damit die kantonale Steuerstrategie sowie die kommunale Absicht einer ‹Parkzone› für ‹gehobenes Wohnen› umgesetzt werden.» Das Stimmvolk sagte Ja zu Zonenplan und Einzonung. Grund zur Freude auch für die Casarna AG: Mit der bewilligten Einzonung glaubte sie bald ihr Kaufrecht ausüben zu können – es konnte nach einer langen Planungsphase endlich losgehen auf der Widismatt, einem Grundstück unterhalb der Strasse auf Höhe der Kapelle von Wilen.

Ein halbes Jahr später folgte allerdings ein Paukenschlag: Im Juni 2013 teilte der Widis­matt-Bauer der Casarna AG via Anwalt mit, dass der Kaufrechtsvertrag von 2006 ungültig sei und dass er – als Grundeigentümer und Kaufrechtsgeber – nicht gezwungen werden könne, das Land zu verkaufen.

Im 40-seitigen Schreiben, das unserer Redaktion vorliegt, verweist der Anwalt auf eine ganze Reihe von Vertragsmängeln. Weder das Bauland noch der Kaufpreis seien im damaligen Vertrag ausreichend bestimmt und definiert worden. Der Kaufrechtsvertrag weise «viele Unklarheiten» und «spekulative Elemente» auf und sei deshalb unverständlich und nicht rechtsgültig.

«Leichtsinn ausgenutzt»

Weiter hält der Anwalt fest, dass der Landwirt bei den damaligen Vertragsverhandlungen Geschäfte mit Immobilienprofis machen musste. Heute sei dieser «überzeugt, dass seine völlige Unerfahrenheit und sein Leichtsinn ausgenutzt worden» seien. «Er hätte den Vertrag nicht unterschrieben, wenn er bei Vertragsabschluss alles gewusst hätte, was er heute weiss.» Der Anwalt forderte die Casarna AG auf, das Kaufrecht im Grundbuch zu löschen. Ein Landverkauf zu den damals ausgehandelten Konditionen komme nicht mehr in Frage. Zu neuen Verhandlungen sei der Bauer nur bereit, wenn man wieder von vorne beginne und einen komplett neuen Kaufrechtsvertrag mit anderen finanziellen Bedingungen aushandle.

So einfach ist das aber nicht: Der vom Gemeinderat ausgearbeitete und vom Stimmvolk angenommene Zonenplan für das Teilstück Widismatt basiert auf dem bestehenden Kaufrechtsvertrag. Ohne diesen hätte man die Einzonung gar nicht vors Stimmvolk gebracht. Ein zweites Problem: Der besagte Kaufrechtsvertrag ist auf 10 Jahre befristet und läuft somit diesen Juli aus.

«Überrascht und fassungslos»

Den alten Vertrag einfach vergessen und neu beginnen – das kommt für die Casarna AG nicht in Frage, wie Mitinhaber Erwin Odermatt gegenüber unserer Zeitung sagt. «Dieser Vertrag wurde im Auftrag des Landbesitzers mit seinem Anwalt ausgearbeitet und nicht von uns.» Aus Sicht der Casarna AG sei der Vertrag fair und korrekt. Man habe stets ein gutes Einvernehmen mit dem Widismatt-Bauern gehabt und sei über dessen Kehrtwende «völlig überrascht und fassungslos» gewesen. «Gespräche vor dem Friedensrichter führten allerdings zu keiner Lösung», so Odermatt. Deshalb hat die Casarna AG ihrerseits einen Anwalt beauftragt, eine Klage gegen den Bauern wegen Nichterfüllung des Vertrags vorzubereiten. Damit wird der Kaufrechtsvertrag aus dem Jahr 2006 wohl bald ein Fall für den Richter. Ziel der Klage ist es unter anderem auch, zu erwirken, dass der auf 10 Jahre befristete Vertrag im Juli nicht ausläuft, sondern diese Klausel während der Prozessdauer quasi auf Eis gelegt wird.

«Ärgernis» für die Gemeinde

Gar keine Freude an diesem sich anbahnenden, langwierigen Rechtsstreit hat die Gemeinde Sarnen. Der Zwist um das Bauland stelle «ein Ärgernis dar, welches der Einwohnergemeinderat bedauert», wie es in einem Schreiben an die Casarna AG heisst. «Um möglichst bald qualitativ hochstehendes Bauland zur Unterstützung der Steuerstrategie anbieten zu können, hoffen wir, dass Sie die privatrechtlichen Konflikte um den Kaufrechtsvertrag bald regeln können.»

Doch momentan deuten die Zeichen nicht auf eine aussergerichtliche Einigung. Schlimmer noch: Wird der Fall durch alle Gerichtsinstanzen gezogen, kann es Jahre dauern, bis ein Entscheid vorliegt, ob der Vertrag nun rechtens ist oder nicht. Und bis dahin kann auf der Widismatt nicht gebaut werden.

Notfalls wieder auszonen

Was macht nun die Gemeinde Sarnen? «Das Bestreben der Gemeinde kann es nicht sein, einem Rechtsstreit zuzuschauen und auf dem bereits eingezonten Land sitzenzubleiben», sagt Gemeindepräsident Manfred Iten. Das potenzielle Bauland auf der Widismatt bezeichnet Iten zwar als «Perle am See», doch wenn sich hier tatsächlich ein langer Rechtsstreit entwickle, müsse sich die Gemeinde nach Alternativen umsehen – sprich: das Land wieder auszonen und andernorts neues Bauland einzonen.