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IMMOBILIEN: Die Preise verharren auf hohem Niveau

Gute Nachrichten für Wohneigentümer: Die Gefahr einer Immobilienblase ist laut einer neuen Studie in Zug gebannt. Experten sprechen sogar von einer gesunden Preisentwicklung.
Bernard Marks
Eigentumswohnungen im Zuger Feldpark. Bild: Stefan Kaiser (Zug, 9. Mai 2016)

Eigentumswohnungen im Zuger Feldpark. Bild: Stefan Kaiser (Zug, 9. Mai 2016)

Kaum ein Wirtschaftsbereich wird in der Schweiz so akribisch unter die Lupe genommen wie der Immobilienmarkt. Die beiden grossen Geldhäuser Credit Suisse und UBS geben aus diesem Grund jährlich Studien in Auftrag. Auch die Zürcher Hochschule für Technik (ETH) widmete kürzlich diesem Thema eine Untersuchung. Warum so viel Aufwand? Der Grund dafür ist einfach. Es steckt sehr viel Geld in all den Einfamilienhäusern und Wohn- und Gewerbeparks. Geld, welches in mehrfacher Hinsicht dem Schweizer Volk gehört. Denn einerseits sind viele private Vermögen in Immobilien angelegt, andererseits sind zahlreiche Pensionskassen mit bis zu 25 Prozent des Altersguthaben ihrer Versicherten in Immobilien investiert.

Entsprechend nervös zeigt man sich hierzulande, wenn der Begriff Immobilienblase ins Spiel kommt. Zu schlecht sind die Erfahrungen aus den 90er-Jahren, als manche Immobilien in kurzer Zeit mehr als 20 Prozent ihres Wertes einbüssten. Ein Horrorszenario. Die Banken mussten damals insgesamt über 40 Milliarden Franken an faulen Krediten abschreiben. Auch private Eigenheimbesitzer mussten Wertverluste verkraften.

Markt hat sich abgekühlt

Zustände wie damals wünscht man sich deshalb nicht wieder. Doch der Begriff Immobilien­blase kursierte in jüngster Zeit immer wieder. Doch gibt es gute Nachrichten für Wohneigentumsbesitzer. Bezeichnete der «UBS Global Real Estate Bubble Index», der das Risiko einer Immobilienblase misst, unlängst den Kanton Zug noch als «gefährdete» Region, kommt eine aktuelle Studie der ETH zu einem anderen Schluss. «Nach einem Anstieg des Risikos für eine Immobilienblase im letzten Jahr hat sich die Lage wieder weitestgehend abgekühlt», heisst es darin. «Während die Nachfrage im Immobilienmarkt durch das niedrige Hypothekarzinsumfeld und die wachsende Bevölkerung angekurbelt wird, dämpfen schweizweit Faktoren wie verschärfte Vergabekriterien für Hypotheken und die wachsende Arbeitslosenzahl die Nachfrage», erklärt ETH-Professor Didier Sornette. Der Kanton Zug taucht als Risikoregion für eine Blasenbildung in der ETH-Studie nicht mehr auf. Hingegen bestehe in der Zentralschweiz im Raum Luzern, Sursee und Hochdorf die Gefahr einer Blase.

Zu einem ähnlichen Ergebnis kommt die Herbstausgabe des Immo-Monitorings von Wüest Partner. «Die Preise haben sich in Zug auf hohem Niveau eingependelt, auch wenn es zwischen den Gemeinden Unterschiede gibt», sagt Robert Weinert, Immobilienexperte bei Wüest Partner. So sind zum Beispiel die Preise für Eigentumswohnungen in Cham zwischen Herbst 2015 und Herbst 2016 zwar um knapp 10 Prozent gestiegen. Der Preis für den Quadratmeter in Cham liegt zwischen 9000 und 10 400 Franken (siehe Grafik). Auch in Oberägeri und Unterägeri zogen die Preise um über 10 Prozent an. Doch in Gemeinden wie Walchwil, Neuheim, Steinhausen und Menzingen sanken die Preise zum Teil deutlich. Im Schnitt stiegen die Preise im Kanton Zug um 4 Prozent. Ähnlich sieht es im Bereich Einfamilienhäuser aus. Am stärksten zogen die Preise mit über 10 Prozent in Unterägeri an. Dort kostet ein Einfamilienhaus zwischen 2,4 und 2,6 Millionen Franken. In Oberägeri, Menzingen und Walchwil dagegen sanken die Preise zum Teil erheblich. Im kantonalen Durchschnitt legten die Preise für Einfamilienhäuser um gut 2 Prozent zu.

Mietwohnungen werden weiter gebaut

Auch der Büromarkt habe sich in Zug entspannt. Zudem seien Mietwohnungen wegen des niedrigen Leerstandes in Zug kein Problemfall – anders als in der übrigen Schweiz, wo die Mieten tendenziell sinken. «Auch wenn die Mietpreise hoch sind und bleiben, ist Zug wegen des attraktiven Steuerniveaus und der guten Erreichbarkeit immer noch attraktiv für Mieter», sagt Weinert.

Der Zuger Immobilienmarkt präsentiert sich dank seiner hohen Standortattraktivität in einer gesunden Verfassung, zu diesem Schluss kommt man auch bei der Zuger Kantonalbank. «Aufgrund der rückläufigen Bautätigkeit ist zukünftig mit einer stabilen Preisentwicklung zu rechnen», sagt Peter Bucher, Immobilienexperte bei der Zuger KB. Weiter ausgebaut werde das Angebot an Mietwohnungen. «Rund 80 Prozent der Wohnungen, die im Kanton Zug auf den Baustart warten, sind für die Vermietung bestimmt», sagt Bucher. Deshalb seien weitere Erhöhungen bei den Mieten eher unwahrscheinlich. «Die Nachfrage nach Wohnflächen bleibt im Kanton Zug auch in Zukunft hoch», sagt Bucher.

Bernard Marks

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