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OBERÄGERI: «Ochsen» bleibt unter Denkmalschutz

Jetzt ist es definitiv: das Restaurant darf keinem Neubau weichen – der Besitzer ist entsetzt.
Robert Soldner vor seinem «Ochsen»: «Eine Sanierung kann ich mir nicht leisten.» (Bild: Stefan Kaiser / Neue ZZ)

Robert Soldner vor seinem «Ochsen»: «Eine Sanierung kann ich mir nicht leisten.» (Bild: Stefan Kaiser / Neue ZZ)

Konsterniert und traurig – so fühlt sich Robert Soldner, der Besitzer des Restaurants Ochsen in Oberägeri. Was ihm die Laune verdorben hat: Das Bundesgericht hat nun letztinstanzlich am 18. November entschieden, dass der «Ochsen» von der Direktion des Innern zu Recht unter kantonalen Schutz gestellt wurde. Soldner wollte eigentlich einen Neubau errichten, was die Unterschutzstellung jedoch verunmöglicht.

«Konkret umgesetzt»

Den «Ochsen» hat Robert Soldner 2002 für rund 950 000 Franken gekauft. Schon damals war das Gebäude im Inventar der schützenswerten Denkmäler aufgeführt. Das bedeutet: Das Haus wurde von der Direktion des Innern vorsorglich als schützenswertes Objekt taxiert. Ist eine Bautätigkeit am Objekt geplant, ist der Eigentümer verpflichtet, dies dem Bauamt der Standortgemeinde zuhanden des Amtes für Denkmalpflege und Archäologie zu melden. «Danach kommt es zu einer abschliessenden Abklärung, ob das Objekt schutzwürdig ist und ins Verzeichnis der geschützten Denkmäler überführt wird oder aus dem Inventar entlassen wird», erklärt Stefan Hochuli, Leiter des Amts für Denkmalpflege und Archäologie. Der Entscheid, den auch die Gemeinde Oberägeri gestützt hat, wurde sowohl von Regierungsrat und Verwaltungsgericht und nun vom Bundesgericht bestätigt. «Das zeigt, dass die Denkmalpflege das Gesetz korrekt umgesetzt hat», betont Hochuli.

Nicht auf Inventar geschaut

Für Robert Soldner ist das nun vom höchsten Gericht der Schweiz bestätigte Urteil jedoch eine «Katastrophe», wie er sagt. «Ich habe mich vor dem Kauf des Restaurants Ochsen im Jahre 2002 im Rückblick zu wenig informiert, dass das Gebäude schon ins Inventar der schützenswerten Denkmäler aufgeführt war.» Er hatte zuvor im Restaurant Braui in Baar gewirtet und wollte einen möglichst schnellen Umzug in den «Ochsen» realisieren. Da sei viel zusammengekommen, der Stress sei gross gewesen, weshalb er den Blick darauf vergessen habe.

Lage des Hauses wichtig

«Natürlich ist der ‹Ochsen› ein schönes Haus. Ich war ja bereit, bei einem Neubau die alte Schindeloptik und das Dach wiederzuverwenden», so Robert Soldner. «Bei dem ganzen Prozess wurde seitens der Behörden die gesetzliche Verhältnismässigkeit nie geprüft oder gewürdigt», ärgert sich der Hausbesitzer. Das komme einem kantonal verordneten Konkurs gleich. Das neue Gebäude, das von aussen wie der jetzige «Ochsen» ausgesehen hätte, wäre um rund 0,5 Meter nach hinten verschoben worden.

Doch genau die jetzige Lage war für die Direktion des Innern wichtig, weil der «Ochsen» mit den Gebäuden in der Kernzone am alten Übergang über den Dorfbach eine unverzichtbare Torwirkung erziele. «Dessen Unterschutzstellung liegt so im öffentlichen Interesse. Dieses ist grundsätzlich geeignet, die entgegenstehenden privaten, insbesondere finanziellen Interessen zu überwiegen», schreibt das Bundesgericht.

Das Gebäude wurde 1978 und 1991 im Inneren renoviert. Ein von Soldner engagierter Gutachter kommt deshalb zum Schluss, das Gebäude sei nicht schützenswert, weil «wichtige Bausubstanz im Inneren des Gebäudes fehle».

Bausubstanz aus 16. Jahrhundert

Die von den Behörden zugezogene Eidgenössische Kommission für Denkmalpflege (EKD) kommt in ihrem Gutachten jedoch zum Schluss: «Sekundäre Veränderungen am und im Haus vermögen die Bedeutung der Schutzwürdigkeit der Baute nicht wesentlich zu schmälern.» Und weiter ist im Urteil zu lesen: «Für das Verständnis der Ortsgeschichte des Dorfes Oberägeri, seiner Siedlungsentwicklung und -struktur ist das Haus in seiner heutigen Ausprägung einschliesslich seiner baulichen Zeitspuren unverzichtbar.» Die Bausubstanz des «Ochsen» aus dem 16. Jahrhundert sei besonders wertvoll.

Robert Soldner hat bis 2008 im «Ochsen» gewirtet. Dann musste er schliessen. Heute finden im «Ochsen» Veranstaltung statt, zudem ist ein Cateringbetrieb eingerichtet. In den oberen Stockwerken wohnt Soldner mit seiner Familie. «Die Gastroräume sind alt. Auch die Dämmung ist veraltet – ich verpuffe monatlich viel Energie. Um ein Restaurant führen zu können und so mein Einkommen zu sichern, muss ich investieren. Ich muss die Räume aber ohne Einschränkung verändern können», sagt Soldner. Das Bundesgericht erklärt dazu: «Der Käufer hat ein denkmalgeschütztes Haus erworben, dessen baulicher Zustand eine Nutzung als Restaurationsbetrieb sowie Wohnhaus grundsätzlich erlaubt.» Und weiter: «Gewisse Nutzungsänderungen sind realisierbar, soweit sie das äussere Erscheinungsbild und die schutzwürdigen Bauteile im Inneren nicht beeinträchtigen.»

Kellersanierung sehr teuer

Ein Neubau hätte rund 1,5 Millionen Franken gekostet. Die Kosten für die von der Denkmalpflege geforderten Substanzerhaltung betragen rund 1,33 Millionen Franken, wie es im Bundesgerichtsentscheid heisst. «Nun liegen die Kosten aber bei 2,3 Millionen Franken», erwidert der Hausbesitzer, «denn seit 2002 gab es zwei Hochwasserschäden im Keller, wodurch es zu gesundheitsgefährdendem Schimmelbefall kam.» An die Substanzerhaltung zahlen die Gemeinde und der Kanton total 30 Prozent. «Ich bleibe auf 70 Prozent der Kosten sitzen – das kann ich mir nicht leisten.» Vor allem die Grundmauersanierung der Kellerräume wird viel teurer als bei einem Neubau. «Der Bundesgerichtsentscheid hat das Haus dem Verfall preisgegeben. Eine Unterschutzstellung gegen den Willen des Eigentümers ist im Kanton Zug nur in absoluten Härtefällen erlaubt, was bei diesem Objekt nie gegeben war», glaubt Soldner.

Luc Müller

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