WALCHWIL: Dieses Haus muss abgerissen werden

Zu gross und zu nahe am Wald: So lautet das Urteil des Bundesgerichts. Für die Bauherrschaft ist das eine bittere Pille. Der Kanton hingegen sieht sich bestätigt.

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Ein neues Projekt ist hier denkbar. Doch es müsste redimensioniert werden und weniger nah am Wald stehen. (Archivbild Werner Schelbert)

Ein neues Projekt ist hier denkbar. Doch es müsste redimensioniert werden und weniger nah am Wald stehen. (Archivbild Werner Schelbert)

Seit fast drei Jahren tut sich auf der Baustelle im Gebiet Obersellen nichts mehr. Das Haus steht seit Dezember 2012 im Rohbau da. Der Grund ist ein Rechtsstreit zwischen dem Bauherrn und dem Kanton Zug. Dieser fand nun vor kurzem sein Ende. Das Bundesgericht hat Anfang Oktober sein Urteil gesprochen. Und dies gar nicht zur Freude des Eigentümers. Die oberste Instanz hält nämlich fest, dass das Einfamilienhaus zu nahe am Wald steht und dass es zu gross ist. Der Rohbau sei zu verschieben und zu redimensionieren. Mit anderen Worten: Der Eigentümer wird das Haus wohl abbrechen müssen. Das Bundesgericht stützt mit seinem Urteil das Zuger Verwaltungsgericht sowie das Amt für Raumplanung.

«Nur geringe Abweichungen»

Die Geschichte des Bauprojekts geht ins Jahr 2011 zurück. Damals reichte der Bauherr, der das Haus 2008 gekauft hatte, beim Gemeinderat Walchwil ein Baugesuch ein. Da sich das Haus ausserhalb der Bauzone befindet, beurteilte der Kanton das Anliegen. Der Bauherr wollte das Haus umbauen und dabei die Fläche von 231 Quadratmetern – auf diese war es 1988 legal erweitert worden – beibehalten. Der Kanton stimmte der Instandsetzung zu, und die Gemeinde Walchwil erteilte im September 2011 die Baubewilligung. So weit, so gut.

Doch der Eigentümer baute das Haus nicht einfach nur um, er riss es vollständig ab und erstellte einen neuen Rohbau. Als die Gemeinde Walchwil dies im Dezember 2012 feststellte, verhängte sie einen Baustopp. Der Eigentümer reichte im Januar ein nachträgliches Gesuch für den Neubau ein. Doch damit war es nicht getan. Im Gegenteil: Um genau dieses Gesuch wurde drei Jahre lang gestritten. Das Amt für Raumplanung befand, dass das Vorhaben nicht bewilligt werden könne. Das Wohnhaus unterschreite den gesetzlich festgelegten Waldabstand. Zwei Ecken des Hauses ragen nämlich bis zu 2,5 Meter an die amtliche Waldgrenze. Der minimale Waldabstand beträgt jedoch 12 Meter. Ausserdem müsse das Haus auf seine ursprüngliche Fläche von 150 Quadratmetern verkleinert werden.

Der Bauherr, der aus dem Kanton Schwyz stammt, argumentierte, der Gemeinderat habe ihm eine Baubewilligung für einen Totalumbau genehmigt. Man sei zu diesem Zeitpunkt davon ausgegangen, dass 90 Prozent der Bausubstanz zu erneuern seien. Im Zuge der Arbeiten habe sich herausgestellt, dass auch der «minime noch unveränderte Rest» baulich nicht vernünftig erhalten werden könne. Deshalb habe man sich für einen Neubau entschieden, sagte er im November 2013 gegenüber unserer Zeitung und weiter: «Wir sind der Meinung, dass das Endergebnis nur sehr geringe Abweichungen zum bewilligten Projekt aufweist.»

Verschiebung möglich

Das Bundesgericht sieht dies jedoch anders. 92 Prozent der Grundfläche des Neubaus befänden sich innerhalb des gesetzlichen Waldabstandes von 12 Metern, hält es fest. «An der Beachtung des gesetzlich vorgeschriebenen Waldabstandes besteht ein gewichtiges öffentliches Interesse. Er ist darum stets einzuhalten.» Das gelte auch bei einem Wiederaufbau, wenn eine Verschiebung des Gebäudes aus dem Waldabstand möglich sei. «Dies ist hier unbestrittenermassen der Fall.» Die Baubewilligung sei in diesem Punkt zu Recht verweigert worden. Und auch im zweiten Punkt ist das Bundesgericht auf einer Linie mit den Vorinstanzen. Ausschlaggebend für die zulässige Fläche des Hauses sei das Jahr 1972. Die Bestandesgarantie ausserhalb der Bauzone gelte nur für Bauten, die vor 1972 erstellt worden seien. Wurde später erweitert, dann muss bei einem Neubau auf die Fläche vor 1972 abgestellt werden. Da das Einfamilienhaus im Gebiet Obersellen erst 1988 erweitert wurde, muss es also kleiner sein. «Abzustellen ist damit auf die Fläche von 150 Quadratmetern», heisst es im Urteil. Eine Erweiterung sei dennoch nicht grundsätzlich ausgeschlossen. Die Fläche könne aber um maximal 30 Prozent – das heisst auf 195 Quadratmeter – vergrössert werden. «Dies ist anhand eines konkreten Bauprojekts zu entscheiden.»

Neues Projekt

Beim Kanton und der Gemeinde Walchwil hat man das Urteil aus Lausanne zufrieden zur Kenntnis genommen. Es decke sich mit den Anträgen der Gemeinde, sagt Walchwils Bauchef René Loosli. Und Baudirektor Heinz Tännler führt aus: «Das Bundesgericht hat mit diesem Urteil die langjährige Praxis des Kantons Zug bestätigt. Es gibt nun für baurechtliche Fragen des Abbruches und Wiederaufbaus Rechtssicherheit», sagt der Baudirektor weiter. Der Ball liegt jetzt bei der Gemeinde und der Bauherrschaft. Letztere kann ein Baugesuch für ein neues Projekt einreichen. «Dieses muss kleiner sein und den Waldabstand einhalten», unterstreicht Tännler noch einmal. Welche Fläche ein Neubau ausserhalb des gesetzlichen Waldabstands umfassen dürfe, werde mit den hierfür zuständigen kantonalen Amtsstellen, der Bewilligungsbehörde und der Bauherrschaft zu eruieren sein, so Loosli.

Der Bauherr seinerseits wollte sich zum Urteil des Bundesgerichts nicht äussern. Auf eine Anfrage unserer Zeitung sagte er lediglich, er müsse jetzt prüfen, wie er weiter verfahren wolle.

Samantha Taylor