ZUG: Attraktivität kann Hypozins beeinflussen

Die Hypothekarzinsen in der Zentralschweiz zählen mitunter zu den tiefsten in der Schweiz. Und das, obwohl – wie zum Beispiel in Zug – die Immobilienpreise sehr hoch sind. Ein Erklärungsversuch für dieses Paradox.

Marco Morosoli
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Der Preis für Wohneigentum im Kanton Zug ist in den vergangenen drei Jahren jeweils um rund 3 Prozent gestiegen. (Bild: Stefan Kaiser (3. Januar 2017))

Der Preis für Wohneigentum im Kanton Zug ist in den vergangenen drei Jahren jeweils um rund 3 Prozent gestiegen. (Bild: Stefan Kaiser (3. Januar 2017))

Marco Morosoli

marco.morosoli@zugerzeitung.ch

«Der Kanton Zug zählt zu den gesuchtesten Wohnstandorten der Schweiz», sagt Peter Bucher, Leiter Immobilieninvestoren bei der Zuger Kantonalbank (Zuger KB). Die Gründe dafür seien vielfältig. Als Zuger Trümpfe bezeichnet Bucher «eine grosse landschaftliche Attraktivität, die ideale verkehrstechnische Erschliessung, die im schweizweiten Vergleich niedrige Besteuerung sowie die Nähe zu wachstumsstarken Arbeitsmärkten.»

Die grosse Nachfrage nach Wohnraum zeigt sich auch darin, dass die Immobilienpreise im Kanton Zug sehr hoch sind. Laut Bucher muss «für eine durchschnittliche Vier-Zimmer-Wohnung im mittleren Marktsegment im Kanton aktuell rund 10000 Franken pro Quadratmeter Wohnfläche bezahlt werden». In den letzten drei Jahren, so sagt Bucher, «hat sich der Preis für Wohneigentum durchschnittlich um 3 Prozent pro Jahr erhöht».

Hohe Immobilienkosten und tiefe Hypothekarzinsen

Die Hypothekarzinsen sind dagegen in Zug, der Innerschweiz wie auch in Zürich und Genf im Durchschnitt mitunter die tiefsten in der Schweiz. Dies trotz hoher Immobilienpreise in diesen Regionen. Dies zeigt eine kürzlich veröffentlichte Studie von Moneypark, einer Firma, die als Beratungsplattform für Finanzprodukte aktiv ist. Basis für die Untersuchung bilden rund 2000 Finanzierungsanfragen, welche Zinsen Finanzinstitute in den Schweizer Grossregionen von Hypothekarnehmern verlangen. Im Mittelland, so ist in der Studie zu lesen, liegen die Hypothekarzinsen im Durchschnitt bei fast 1,2 Prozent. In Zürich sind es rund 1,083 Prozent. In der Zentralschweiz liegt dieser Wert bei 1,089 Prozent. Die regionalen Unterschiede liessen sich strukturell erklären, ist der Studie zu entnehmen: «Im Mittelland sind sowohl die Einkommen als auch die Immobilienpreise unterdurchschnittlich. Für Finanz­institute ist solch ein Markt weniger attraktiv, da der Aufwand ­unabhängig von der Hypothekarsumme immer gleich hoch ist.» Peter Bucher von der Zuger Kantonalbank sagt dazu: «Ein direkter Zusammenhang zwischen Immobilienpreisen und Hypothekarsatz ist nicht ersichtlich.»

Ivan Schweizer pflichtet dem grundsätzlich bei. Er ist Inhaber der Advendis AG, einer in Zug ansässigen Immobilienvermarktungsfirma. Er sagt: «In Regionen mit tieferer Kaufkraft könnten die Hypothekarbanken eine restriktivere Risikobeurteilung vornehmen. Dies könnte sich auf die Hypothekarzinsen auswirken.» Wichtiger ist für Schweizer noch ein anderer Aspekt: «In kleineren, regional geprägten Märkten gibt es weniger Konkurrenz, da dort nicht so viele Banken aktiv sind. Der Wettbewerb unter den Instituten ist so kleiner, was weniger Druck auf die Margen der Banken bedeutet. Auch das Hypothekarvolumen ist dort generell geringer, und damit sind diese Märkte für Mitbewerber weniger attraktiv.» Der Immobilienfachmann macht dazu ein Beispiel. In Adelboden im Berner Oberland seien vielleicht drei Banken vor Ort, die um Kunden buhlen, in Zug zum Beispiel gebe es viel mehr Konkurrenz unter den Hypothekargebern. Da sind nicht nur Banken, sondern auch Versicherer aktiv. Schweizer hebt zudem hervor, dass in teureren Lagen, wo die Bonität und die Kaufkraft höher seien, für die Hypothekargeber das Ausfallrisiko kleiner sei. Auch dieser Faktor dürfte sich wohl auf die Hypothekarvergabe auswirken. Ivan Schweizer sagt hierzu: «Die Nachfrage nach guten Wohnungen ist im Kanton Zug sehr hoch, wenn Qualität und Lage des Angebots stimmen.»

Kundenbeziehung als entscheidender Faktor

Um seine Wunschimmobilie zu bekommen, muss das ganze Vorhaben aber auch solide finanziert sein. Derzeit liegt der Zinssatz bei der Zuger KB für eine Hypothek mit einer Laufzeit von fünf Jahren bei 1,22 Prozent. Es gibt aber auch Hypotheken mit kürzeren Laufzeiten, bei denen der Zinssatz 0,1 Prozent tiefer liegt. Noch kurzfristigere Libor-Hypotheken sind bei einigen Anbietern sogar ab rund 0,8 Prozent zu haben.

Doch Peter Bucher von der Zuger KB betont: «Es gilt zu beachten, dass nicht immer die auf den ersten Blick günstigste Variante die beste für den Kunden ist.» Hier müsse im Gespräch mit dem Hypothekarnehmer eruiert werden, welche Lösung der individuellen Situation und der aktuellen Lebensphase am besten entspreche, um «daraus die optimalen Finanzierungsmöglichkeiten abzuleiten». Aber auch eine gute Gesprächstaktik kann hilfreich sein, wie Stefan Heitmann, der CEO von Moneypark, sagt: «Wer geschickt und professionell verhandelt, kann unabhängig von der Region attraktive Konditionen erhalten.»