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ZUG: Überbauung Kistenfabrik: Gericht verordnet Sanierung

Schon Jahre dauert der Streit zwischen Bewohnern der Überbauung Kistenfabrik und dem Totalunternehmer, der p-4 AG. Diese soll nun laut Gerichtsurteil zur Behebung etlicher Baumängel über 600000 Franken bezahlen.
Christopher Gilb
Blick von einem Balkon in der Überbauung Kistenfabrik (grosses Bild). Die Aussicht ist schön, auf den Balkonen aber gibt es diverse Schäden. (Bilder: Stefan Kaiser (Zug, 24. April 2018))

Blick von einem Balkon in der Überbauung Kistenfabrik (grosses Bild). Die Aussicht ist schön, auf den Balkonen aber gibt es diverse Schäden. (Bilder: Stefan Kaiser (Zug, 24. April 2018))

Christopher Gilb

christopher.gilb@zugerzeitung.ch

Eigentlich würden sie sich ja sehr wohl in ihrer Eigentumswohnung im Eschenring 3 in Zug fühlen, erzählt der Pensionär, der seinen Namen nicht in der Zeitung lesen will. «Wäre da nicht der Balkon.» Nicht nur auf seinem Balkon, sondern auch auf vielen anderen sind Risse in der Decke und auf dem Boden zu sehen. «Bei einem Nachbarn brach sogar ein Betonstück aus der Decke.» Er zeigt ein Foto, der Brocken hat zirka die Grösse eines Fussballs. An der Stahlkonstruktion sind zudem grosse Rostflecken und Kalkablagerungen zu sehen. Und es gibt ein weiteres Problem: «Wir haben wunderschöne Abflussrinnen, nur kommt das Wasser nie dorthin, weil ein Gefälle fehlt.»

Und diese Probleme bestehen nicht erst seit kurzem. Im Jahr 2000, kurz nach Fertigstellung des Hauses auf dem Areal der ehemaligen Kistenfabrik, zog das Ehepaar ein. «Damals wurde mir überall gesagt, wenn die p-4 AG (damals Peikert Contract AG) mitwirkt, kann man beste Qualität erwarten.» Die p-4 AG hatte sich im Aufrag einer Immobilienfirma als Totalunternehmer um die Erstellung der Häuser gekümmert. Als die Wohnungen verkauft waren, trat die Immobilienfirma ihre Gewährleistungsrechte gegenüber der p-4 AG an die Stockwerkeigentümer ab.

Drei Gutachten bestätigen Mängel

Bald nach ihrem Einzug seien dann die ersten Schäden aufgetreten. «In den Folgejahren gab es seitens des Totalunternehmers immer wieder Nachbesserungen. Mal hielten diese ein halbes Jahr, mal etwas länger, aber die Schäden traten immer wieder auf», so der Pensionär. «Und trotz Gutachten wurden nie umfassend ­saniert.» Es gibt drei Gutachten, die alle Baumängel feststellen. Das letzte ist ein Gerichtsgutachten. Darin steht, dass die Kons­truktionsart der Balkone nicht mit den im Jahr 1999 anerkannten Regeln der Baukunst übereingestimmt habe. Sie seien teils nicht gebrauchstauglich. Zu den Gründen ist bereits in einem Bericht der eidgenössischen Materialprüfungs- und Forschungsanstalt aus dem Jahr 2003 zu lesen, «dass die im Kontaktbereich mit dem Plattenboden festgestellten Korrosionserscheinungen an der Stahlrahmenkonstruktion hauptsächlich durch das konstruktionsbedingte Eindringen von Meteorwasser verursacht wurden». «Da sich nichts änderte, gingen wir vor Gericht», erinnert sich der Pensionär. «Doch der Totalunternehmer versuchte es uns maximal schwer zu machen.» 2011 wurde die Klage der Stockwerkeigentümerschaft Eschenring 3 zur Durchsetzung von Sanierungen beim Kantonsgericht eingereicht. Doch erst einmal bestritten die Beklagten den Mangel an sich und zweitens, überhaupt für diesen haftbar zu sein. 2013 fand deshalb erst einmal eine Verhandlung zur Frage der Verwirkung und Verjährung der Mängelrechte statt. Das Kantons­gericht entschied zu Gunsten der Stockwerkeigentümer, ebenso­ darauf das Obergericht.

Gericht gibt Klägern Recht

Am 28. Oktober 2017 fand dann vor dem Kantonsgericht die Verhandlung zur eigentlichen Klage statt. Nun liegt das Urteil vor. Es beinhaltet deutliche Worte: «Der Beklagte hat sich über Jahre hinweg – vorprozessual als auch während des vorliegenden Prozesses – geweigert, eine sachgerechte Behebung des Werkmangels bei den Balkonen vorzunehmen.» Das Gericht urteilt zu Gunsten der Stockwerkeigentümer. Die p-4 AG wird verpflichtet, den Klägern einen Vorschuss in Höhe von 685 000 Franken für die mutmasslichen Kosten der Sanierung zu leisten. Aufgelistet ist in der Folge, welche Arbeiten durchgeführt werden müssen. Die Gesamtsanierung wird einige Monate in Anspruch nehmen. Zudem werden dem Totalunternehmer die Gerichtskosten auferlegt. Keine Chance hatte die Forderung des Totalunternehmers, dass beim eingeklagten ­Betrag der Wert der zusätzlichen Lebensdauer des Materials, welche durch die Sanierung gewonnen werde, abzuziehen sei. Dies, so das Gericht, weil die Mängel bereits innerhalb der Garantiefrist gerügt worden seien.

«Das ist aber nicht alles», sagt der Pensionär. «Das gleiche Urteil erging auch für die Bewohner des Eschenrings 5. Die Klagen wurden vom Gericht getrennt, betreffen aber das gleiche Problem. Ich hoffe, damit ist es nun vorbei.» Das ist es aber nicht. Auf Nachfrage teilt der Anwalt der p-4 AG mit, dass der Entscheid ans Obergericht weitergezogen wird. «Unter anderem ist namentlich stossend, dass sich das Kantonsgericht gegen die im Verfahren ausdrücklich und mehrfach erklärte Sanierungsbereitschaft der p-4 AG gestellt und ihr damit das Recht auf Nachbesserung genommen hat. Die p-4 AG steht zu ihren Pflichten, wenn man sie lässt.» Grund zum Weiterzug bilde zudem der Umstand, dass die erste Instanz in Widerspruch zu einem einschlägigen Leiturteil des Bundesgerichts entschieden habe, so der Anwalt weiter.

Bei der Überbauung Eschenring 3 in Zug wurden Baumängel festgestellt. (Bild: Stefan Kaiser (Zuger Zeitung) (Zuger Zeitung))

Bei der Überbauung Eschenring 3 in Zug wurden Baumängel festgestellt. (Bild: Stefan Kaiser (Zuger Zeitung) (Zuger Zeitung))

Bei der Überbauung Eschenring 3 in Zug wurden Baumängel festgestellt. (Bild: Stefan Kaiser (Zuger Zeitung) (Zuger Zeitung))

Bei der Überbauung Eschenring 3 in Zug wurden Baumängel festgestellt. (Bild: Stefan Kaiser (Zuger Zeitung) (Zuger Zeitung))

Bei der Überbauung Eschenring 3 in Zug wurden Baumängel festgestellt. (Bild: Stefan Kaiser (Zuger Zeitung) (Zuger Zeitung))

Bei der Überbauung Eschenring 3 in Zug wurden Baumängel festgestellt. (Bild: Stefan Kaiser (Zuger Zeitung) (Zuger Zeitung))

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